Mint már pénteken jeleztük, új lakásrendeletet készül elfogadni a képviselő testület. Ennek véleményezésére tegnapig volt lehetősége a bérlőket és bérbeadókat képviselő szervezeteknek. Ismereteink szerint Budakalászon nincs egy ilyen szervezet sem, de mi már régebben is sokat foglalkoztunk az önkormányzati bérlakások ügyével, ezért vettük a bátorságot és összefoglaltuk észrevételeinket és eljuttattuk a képviselő testületnek.
Mivel a rendelet véleményezése elég szakszerűre sikeredett, ezért itt az elején összefoglaljuk, hogy mi volt az általános tapasztalatunk a rendelettervezettel kapcsolatban. Összegezve, az előterjesztés konkrét rendelkezései, valamint szabályozási hiányosságai miatt egyértelműen a bérbeadó önkormányzat számára kedvezőbb szabályokat állapít meg a bérlő hátrányára.
Az alábbiakban olvashatják a CivilKalász civil társaság véleményét a 2018.09.26-án tárgyalt „Javaslat az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről és a lakások bérleti díjáról szóló önkormányzati rendelet megalkotására” rendelettervezettel kapcsolatban.
Az 5. § (3) bekezdés c) pontja esetén a hiánypótlás minimális időtartalmát szükséges lenne szabályoznia a rendeletnek.
Az 5. § (e) pontja esetén, ha a pályázó tulajdonában van egy pár négyzetméteres szántó (pl. gyakori öröklés esetén), akkor már el kell utasítani a kérelmét. Mivel az ilyen jellegű ingatlantulajdon nem alkalmas sem lakhatásra, sem gazdasági tevékenységre, javasoljuk lakóingatlanra szűkíteni a kizárási feltételt.
A piaci alapú bérbeadás feltételei között, a 7. § (4) bekezdés h) pontjánál szükséges lenne konkretizálni, hogy csak budakalászi önkormányzati lakásbérleti jogviszonyra vonatkozik, nem általában arra, hogy valakinek bármilyen más lakásbérleti jogviszonya megszűnt.
A 7. § (6) bekezdésben indokolt lenne hosszabb közzétételi időtartamot meghatározni, mivel az igazolások beszerzése és a pályázat összeállítása hosszabb időt igényel. Az elbírálás időpontja helyett a pályázat leadásának határidejéhez lenne szükséges igazítani a közzététel időtartalmát.
A 7. § (7) bekezdése szerinti „legkedvezőbb ajánlat” fogalmához indokolt lenne értékelési szempontokat, pontrendszert meghatározni figyelemmel az ajánlott bérleti díjra, felújítási kötelezettség-vállalásra, a költözők, azon belül pedig a gyermekek számára.
A 11.§ (1) és (2) bekezdéshez kapcsolódóan konkretizálni lenne szükséges, hogy a határozatlan idejű bérleti szerződés bérbeadói felmondása esetén is határozatlan idejű szerződést kell kötni. Továbbbá szükséges lenne szabályozni a Lakástörvény 27. § (1) és (2) bekezdésének megfelelően a pénzbeli térítés lehetőségét.
A bérbeadás időtartama körében a többi helyi önkormányzat gyakorlatára tekintettel indokolt lenne a 13. § (1) bekezdésnél két évnél hosszabb, öt éves határozott időt meghatározni.
A 13. § (1) bekezdés és a 15. § (3) bekezdés szerinti közjegyzői okiratba foglalás hátrányos a bérlők számára. Amennyiben a bérlő vitatná a szerződés megszűnésének jogszerűségét, akkor a neki lenne szükséges pert indítani és a bérlőket terhelné a perben a
bizonyítás kötelezettsége is. Ez a szabály pedig egyenlőtlen helyzetet teremt a jogban járatlan bérlő és a jogalkalmazást professzionálisan végző bérbeadó között.
Szociális bérlet esetén pedig különösen valószínűtlen, hogy a bérlő jogi képviselő segítségét tudja igénybe venni a bérleti vita rendezéséhez, ezzel fokozottan hátrányos helyzetbe kerül.
Az előterjesztésben megalapozatlan különbségtétel továbbá, hogy a közjegyzői okiratba-foglalás csak bizonyos alapú bérleti szerződéseknél előírás (szociális és költség alapú).
A 13. § (2) bekezdésben is konkretizálni lenne szükséges, hogy a rendelkezés csak a budakalászi önkormányzati lakásbérletre vonatkozik, illetve szükséges lenne időtartamot meghatározni, amelyre visszamenőleg igazolni kell a pályázónak a szerződés-kötési feltétel fennállását.
A 13. (3) bekezdésnél szükséges lenne meghatározni, hogy milyen határidőben kérhető a szerződés meghosszabbítása.
A bérlő személye kapcsán 14. § (1) bekezdés c) pontja túl tágan határozza meg a kizáró feltételek között a jogcím nélküli lakáshasználókat, így például kizárja azokat, akiknek akár csak pár napja járt le a bérleti szerződésük.
A 18. § (11) bekezdése szerint kutyát kizárólag a kerttel rendelkező bérleményekben lehet tartani a Bérbeadó előzetes tájékoztatása mellett. Ez a szabály tipikusan a gyerekes családokat, idős egyedül élő embereket zárhatja ki a pályázók köréből.
A bérlemény ellenőrzése kapcsán 19. § (1) bekezdésben szabályozni lenne szükséges, hogy a bérlemény-ellenőrzésére előre egyeztetett, de legalább előre bejelentett időpontban kerüljön sor. A bejelentés módját is szükséges lenne szabályozni.
Az előterjesztés hiányossága, hogy nem tartalmazz
- eljárási szabályokat a pályázatok, kérelmek ügyintézésére. Szükséges lenne szabályozni, hogy hogyan lehet benyújtani kérelmet (postán, személyesen, elektronikusan), milyen határidők vonatkoznak a benyújtásra, hiánypótlásra, elbírálásra (pl. meghosszabbítás kapcsán nem világos, hogy legkésőbb meddig lehet kérni a szerződés meghosszabbítását).
- előre meghatározott szempontokat, értékelési rendszert a pályázatok elbírálásához, ami önkényességre és az átláthatatlanságra ad teret.
- rendelkezéseket arra nézve, hogy milyen feladatai vannak az önkormányzatnak az üresen álló bérlakásokkal kapcsolatban: milyen időn belül kell lakhatásra alkalmassá tennie és pályázatra bocsátania a lakásokat.
- A tervezet semmilyen módon nem szabályozza, hogy a helyi önkormányzati lakásgazdálkodás milyen kapcsolatban van a helyben elérhető szociális és gyermekjóléti szolgáltatásokkal, milyen feladatok hárulnak a bérbeadó önkormányzatra, ha már láthatóvá válik a bérlő előadósodása vagy lakásvesztése (pl. szociális szolgáltatók értesítése, adósságrendezés, részletfizetés engedélyezésének
- feltételei). Ilyen jellegű szabályok megalkotására legalább a sérülékeny csoporthoz tartozó bérlők (pl. nagycsaládosok, gyermekét egyedülő nevelő szülő, egyedül élő idős ember, ápolási díjra jogosult ember) esetében szükséges lenne, figyelemmel arra is, hogy a 2018. év a Családok Éve.
Összegezve, az előterjesztés konkrét rendelkezései, valamint szabályozási hiányosságai miatt egyértelműen a bérbeadó önkormányzat számára kedvezőbb szabályokat állapít meg a bérlő hátrányára.
Kérjük Önöket, hogy rendelet elfogadásakor érdemben mérlegeljék javaslatainkat, észrevételeinket!
Továbbá kérjük, hogy ilyen horderejű döntések előkészítése során a véleményezésre biztosítsanak több időt és a lehetőségről minél szélesebb körben tájékoztassák a lakosságot, illetve az érintett szervezeteket!
2018.09.24.
